Свой дом: где, почем и как?
  • 18 октября 2013
  • 306

За тем, как развивается многоэтажное строительство в Тюмени, наблюдать легко — почти в каждом районе стоят башенные краны, за месяц возводится сразу несколько домов. Что происходит на рынке загородного жилья, рядовому тюменцу сказать сложнее. Тенденции, проблемы и перспективы этого сегмента обсудили эксперты на круглом столе в рамках выставки «Строймаркет».

В копеечку влетит

На индивидуальное жилищное строительство приходится 30% от общего объема ввода жилья, отмечает генеральный директор НП «СРО проектировщиков «Западная Сибирь» Борис Ройтблат. Это не мало, но и не достаточно, ИЖС еще нужно развивать. Рынок загородной недвижимости в Тюмени находится в начальной фазе. Причем, как комментирует аналитик «Ассоциации АЛКО» Светлана Молодкина, еще несколько лет назад ситуация была лучше. Готовые дома в черновой отделке составляли 65% от всего количества предложений, а сейчас их в два раза меньше. Сегодня в основном выставляют на продажу «голую» землю, зачастую нет подведенных сетей, ценообразование хаотическое.

С ней согласен и эксперт загородного рынка Аюр Ербактанов. По его мнению, предложений о продаже готовых домов в тюменском пригороде практически нет. Обычно это не достроенные коттеджи, возведением которых занимались непрофессионалы. В итоге – испорчены хорошие земельные участки. Правда, даже за них собственники просят как за виллу на побережье.

Стоимость зависит в основном от близости к городу и уровня инженерного развития территорий. Надо сказать, что участки под ИЖС есть и в черте Тюмени. Например, в Березняках и Тарманах можно купить сотку земли за 120 тыс. рублей. В районе озера Цимлянское цена выше – за 350–400 тыс. руб./сотка. Редко, но встречаются предложения в центре города, в зоне исторической застройки, здесь стоимость участка может доходить до 1 млн руб./сотка. В Тюменском районе средняя стоимость земли – 90 тыс. руб./сотка. Наиболее дорогие участки на Московском тракте – 100 тыс. руб./сотка, дешевле можно купить землю на Велижанском тракте, сориентировала по ценам на участки Светлана Молодкина.

Готовые дома в основном продаются по 40 тыс. руб./кв.м. В зависимости от площади коттеджа сумма сделки обычно 3–6 млн рублей. Безусловно, в престижных районах, да еще и в черте города, цены совсем другие. Так, в Патрушево и в районе озера Цимлянского дома стоят по 20–30 млн рублей. При этом, как отмечают эксперты, говорить о серьезном росте цен не приходится, он составляет всего 5%, что ниже уровня инфляции.

В своем доме с комфортом

По подсчетам Светланы Молодкиной, в Тюменском районе свободны 60% земель, которые могут быть использованы под ИЖС. Большие участки выделяются, но инвесторы не рискуют брать их. Даже гиганты строительного рынка с опаской идут в этот сегмент. Тюмени не хватает индустрии освоения земельного участка, считает Аюр Ербактанов. По его мнению, на загородном рынке нет системы координат, которая есть в многоэтажном строительстве — эконом, комфорт, бизнес. Что бы не было построено на участке — уже дорого. Нужны застройщики, готовые навести порядок в этом сегменте.

Сейчас рядом с областным центром насчитывается около 50 коттеджных поселков. Но практически все они не имеют концепции, несмотря на существующий спрос. Как показал печальный опыт «Мирово-Парка», люди готовы платить за участки в форматных поселках. Об этом говорят и результаты анкетирования, которое проводили организаторы проекта «Дорога к дому». Одно из основных желаний тюменцев – жить в однородной социальной среде. Наиболее популярными направлениями являются Московский и Ирбитский тракты, но в этом году, неожиданно для всех, список фаворитов пополнился Червишевским трактом.

«Интересно, что романтиков больше, чем прагматиков, – отметила тенденцию директор сайта «Затюмень» Анастасия Баннова. – Мы привыкли считать, что для людей важно инженерное развитие территорий. Однако на деле это не совсем так. Первое, на что обращают внимание потенциальные покупатели земли – на близость леса к участку, да и вообще красоты природы. Потом уже идет загруженность трассы, экология. Наличие действующих коммуникаций чуть ли не замыкают список требований. Это говорит о том, что люди готовы ждать развития новоиспеченных загородных поселков».

Это в теории. Практика же показывает другое. «В июне на продажу вышло 200 участков в Комарово. Стоимость – под два миллиона рублей. Сейчас осталось около 20 участков на заболоченной местности, – рассказывает Аюр. – Асфальтовый проезд, центральная вода, канализация, электричество, газ, близость к городу – эти факторы перевешивают высокую цену и тот факт, что земля идет в аренду. И в «Мирово-Парке» ведь конфликт из-за того, что встал вопрос — чьи будут подводящие сети».

Первый дом комом

95% тюменцев впервые в жизни строят дом. И этот факт сильно сказывается на качестве индивидуального строительства. Желание сэкономить или же потом похвастать, мол, своими руками возвел, порождает множество уродливых или вовсе недостроенных коттеджей. Проект рисуем сами, строим сами, подсмотрев, как это делают соседи, а в результате — увесистая пачка потраченных денег, а из земли виднеется лишь фундамент. Нужно сказать, что и те, кто нашел бригаду, не застрахованы остаться у разбитого корыта. Представитель компании «ТехноНИКОЛЬ» Дмитрий Васильченко рекомендует владельцам земельных участков перед строительством потратить деньги на грамотных юристов, чтобы «правильно» заключить договор на подрядные работы. В случае чего, можно будет мирно разрешить конфликт со строителями.

«Необходимо понять, что при строительстве дома все красиво лишь на бумаге, в реальности за эту красоту придется заплатить в несколько раз дороже, чем было оговорено ранее. Нередко возрастает стоимость строительных материалов, да и работ тоже», – предупреждает Васильченко.

Как уже отмечалось, качественных коттеджей на продажу в Тюмени и пригороде выставляется мало. Часто это дома, в которых хозяева прожили год и, увидев счета на оплату электричества, поняли, что обслуживать 300 квадратов им не по силам. Да и спрос на такие объекты, судя по анкетированию, невелик. Готовые дома и строительство «под ключ» выбирают в основном пожилые покупатели.

Эксперты едины во мнении, что за строительство дома нужно браться, когда есть накопленный капитал или финансовое подспорье. Неплохо иметь знакомых на КамАЗе, пилораме и т. д. Заметная помощь в строительстве — субсидии и займы, которые предоставляются из областного бюджета. И если даже все это у вас есть, еще раз хорошо подумайте, чтобы потом не пожалеть о своем решении, пишет Вслух.ру.